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房东的常见问题解答指南

2019年6月11日更新

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介绍

英国的私人租赁部门的家庭数量继续增加– 最新数据 显示从2007年的280万增加到2017年的450万,家庭增加了170万(63%)。

甚至在 房东立法 最终可能会压缩这种房地产投资所获得的利润,无论大小投资者,仍然存在广泛的兴趣。

如果您正在考虑加入这些企业家的行列,那么关于成为房东最有可能出现哪些问题?

本指南旨在介绍最常见问题(FAQ)。应该注意的是,在发布本指南时(2019年6月),信息是正确的,但是与立法等相关的答案可能会改变。

保险

我需要什么保险?

除财产所有权外,保险可能是重中之重-在房屋中投资了可能是一笔可观的金额的保险之后,您可能希望保护其结构和结构以及您的物品免受损失或损坏。

这种保险通常被称为房东保险,购买租赁保险或财产保险。

重要的是要注意,所提供的承保范围可能因一家提供商而异,因此切勿假定所有保单都提供相同的保护。

我可以使用房屋保险来承租房屋吗?

最简洁的答案是不。

重要的是,在可能由业主自己安排的标准房屋保险类型与让房东购买所需保险的购买方案之间做出明确区分是很重要的。

由其所有者占用的房屋面临着不同的风险,并给住户占用的住房带来危险。差异对保险公司至关重要,保险公司需要知道被保险的房屋是您自己的房屋还是本质上用于商业目的的房屋–从您向租户收取的租金中获得收入。

保险是必须的吗?

如果您有任何类型的抵押,那么作为抵押协议的一部分,您通常可能必须确保拥有适当的房屋保险,以保护您和抵押贷款人的财务利益。

房东保险涵盖哪些风险?

购买让保险最好被视为一种商业保险,其中保护了企业的资产及其成功运营的风险。

当然,资产由场所本身代表,同时也存在需要保护的业务运营风险。

如何保护财产?

典型的房东保险政策的核心是保护财产的结构和结构,使其免受火灾,洪水,风暴破坏,撞击,故意破坏和盗窃等潜在破坏性风险的影响。

因此,总的保险金额通常包括在发生重大灾难时清理土地和完全重建建筑物的费用–需要与财产的购买价格或当前市场价值完全分开计算的费用。

皇家特许测量师学会 (RICS)代表英国保险业者协会(ABI)发布了房屋重建成本指数,该指数显示了平均重建成本的年度增长百分比。

和内容?

作为房东,您还可能拥有let属性的某些内容-在公共区域或例如带家具的出租。

房东财产保险可以保护您拥有的物品免遭丢失或损坏,但是保护丢失或损坏租户财产的责任当然是租户自己的事。

如果您的财物丢失或损坏,则保险人可根据新的原则对旧的损坏物品进行结算,或扣除这些物品的“损耗”金额。安排保险时,一定要了解这种保险的基础。

一些政策-例如我们在此处安排的政策 Cover4LetProperty –还应覆盖建筑物及其内容物,以防因租户造成的恶意破坏(最高限额在保险单据中规定)。某些其他提供程序的策略未将此类保障作为标准提供,因此您可能需要一开始检查您的特定提供程序是否涵盖了该保障。

涵盖哪些业务风险?

您可能继续经营自己的生意以使业务继续发展的最大风险可能是您对您的租户,其访客或公众财产造成人身伤害或财产损失的责任索赔。

这些类型的索赔可能会占很大比例,并可能威胁到企业的生存。

因此,业主保险中包括的财产所有人的责任险通常至少提供200万英镑的保险,甚至可能更高。

我可以要求赔偿租金损失吗?

通常,房东保险会在发生保险事故导致财产暂时无法居住(使您无法收取租金)时,通过提供租金收入损失补偿要素来进一步保护您的业务。

可用的赔偿金额通常限于总金额或总保险金额的百分比。

我的保单中包括防沉没吗?

在Cover4LetProperty,我们所有的房东保险单均包括沉降保险。但是,其他一些提供者则没有,因此了解承保范围很重要。

什么是空置财产保险?

就像术语所暗示的那样,这是一种专业保险形式,用于保护在给定连续天数(通常为连续30-60天)中变空或空置的财产。它既适合let属性,又适合所有者占用的属性。

对于let属性,这可能是由于多种原因,最常见的原因包括:

  • 您决定翻修或进行财产的重大维护,在此期间无法出租;
  • 从一项租约结束到开始一项新租约之间的重大延迟;要么
  • 您购买了以前空置的物业,目的是对其进行升级和翻新,使其符合租户的标准。

阅读我们的完整内容 空置物业指南.

为什么我需要空置财产保险?

保险公司认为,空置或空置的财产所面临的风险和危险的性质和程度要比连续经营者所面临的风险和危险更大:

  • 空荡荡的财产吸引了小偷,破坏者和擅自占地者的注意;和
  • 否则,由于没有人居住,如果不引起注意,相对较小的维护问题可能会演变成重大危机。

因此,通常,一旦财产空置了连续30或60天(取决于特定的保险人)之后,承保范围就会大大减少-或完全消失。

因此,为了保持对财产的全面保护,需要空置财产保险。

房屋闲置时,我需要采取什么特殊措施吗?

除了空置财产保险提供的保护外,保险公司还有权期望您采取一切合理的预防措施来减轻损失或损坏的风险。

这可能包括您的:

  • 使处所保持良好的维修状态;
  • 确保合理的安全标准-例如在门窗上;和
  • 安排对房屋进行定期的,有记录的检查-以确保所涉及房屋的性质和范围。

进一步阅读: 保护您的财产指南y

营销学

如何销售我的财产?

营销自然是任何企业的重要方面,您的购买让企业也不例外-从您选择合适的房地产开始。

为什么选择财产很重要?

您所选择的物业,所支付的价格,可以收取的租金以及所支付的日常费用都将影响房屋价值的任何资本增值以及您从投资中获得的租金收益。

资本增值取决于房地产价格的长期上涨,当然,随着时间的推移,房价可能会有很大的不同。

当然,租金收益率是指您扣除购买后的营业收入以产生的收入,因此,租金收益取决于租户要出租的住房。

房客要什么?

房地产的成功营销取决于您能否交付租户可能想要的全部或大部分功能。尽管从一个地理位置到另一个地理位置,从一个租户类别到另一个类别,这些可能会有所不同,但以下是在线房地产代理商确定的一些主要期望 右移:

  • 如今,租户对住房的一般标准寄予更高的期望,尤其是在浴室和厨房的维修和装饰状况方面;
  • 提供充足自然光线的住宿也可能会受到青睐;
  • 财产的一般安全可能很重要;
  • 如果房客有孩子,拥有花园的财产可能也很重要;
  • 停车位的可用性–无论是在路上还是在路上–以及与交通连接,公园和商店有关的场所位置,也是非常重要的考虑因素。

我要收取什么租金?

尽管您可能希望从所收取的租金中获得最大的收入,但是如果租金过高,您可能不会吸引想要的租户。

因此,有必要研究当前在同一社区中具有相似大小和性质的房产所收取的租金。

在此阶段,您可能还需要考虑咨询当地的租赁代理商以获取建议和指导。

阅读我们的完整内容 房地产营销指南.

出租代理

我如何找到有信誉的出租机构?

寻找有信誉的出租人可能是以下一种方式:

  • 进行市场评估,以您可能要问的租金为基础;
  • 寻找并确保可靠的租户,这些租户按时支付租金并妥善保管您的财产-包括背景调查和推荐人(包括房客的支票租金);和
  • 拟定适当的租赁协议;和
  • 在某些情况下,进行在租户搬入或搬走时需要的清单。

换句话说,出租代理可能会帮忙解决可能发生的最困难,最耗时的买卖业务,即寻找可以依靠的租户。

那么,我要寻找一个好的出租代理商呢?

您可能要寻找的第一职业资格是相关专业机构的代理商成员资格,例如 住宅租赁代理商协会 (ARLA)或 英国租赁代理商协会 (英国)。

该机构的成员资格意味着代理商已获得专业批准,并且就所提供的服务也受业务守则的约束。

代理商的业务范围是否全部相关?

重要的是要找到一个租赁代理人,并根据其财产所在区域的详细知识,尤其是在您还将指示该代理人进行维护检查并委托当地商人进行工作时,尤其如此。

代理人要保留几个小时?

每个代理商之间的情况可能会有所不同,您可能会发现找到一个可以维持非工作时间服务的代理商很重要,尤其是在紧急召集维修方面。

它要多少钱?

承租人收取的费用当然很可能因国家的不同而异。自23rd 但是,自2015年11月起,《消费者权益法》要求所有出租代理商在任何广告中(包括在互联网上)发布其费用的详细信息。

租借代理商还可以确保租户押金的安全保存吗?

您可以指示租赁代理人负责确保从您的租户处收取的任何押金(例如,以防损坏和破损的保证金)已按要求支付给政府认可的第三方以进行安全保管。

阅读我们的 租约指南.

法律

作为房东,我的责任和义务是什么?

已经提到您作为房东对您的租户,其访客和公众的一般责任,如果您被证明在这方面疏忽大意,您可能面临索偿要求。

但是该法律还对健康和安全问题施加了进一步的义务,例如:

  • 气体安全;
  • 电气安全;
  • 消防安全;和
  • 能源绩效证书。

您遵守这些义务很重要,因为不遵守此要求可能会被处以巨额罚款,甚至可能会被监禁。

房东的责任和义务可能会发生变化,因此以下和本手册中的信息非常重要。 房东立法指南 仅作为一个起点,您知道法律确实会发生变化,并且不断引入新的规则。

以下常见问题仅与英格兰的房地产有关。

我在气体安全方面有什么义务?

它们列在 1998年气体安全(安装和使用)实施细则,这说明了您确保烟道,电器和配件安全的职责;

这意味着每年必须由注册人员对它们进行检查。 气体安全 工程师,进行任何建议的维修和改进,并且将检查报告的副本保存至少两年。报告副本也必须提供给您的租户。

自1ST 自2015年10月起,房东还必须在所有燃烧固体燃料的房间内安装一氧化碳探测器。

我在电气安全方面有哪些义务?

作为房东,您有一般责任确保 处所内所有电气设备的安全,并在适当的时候安排由合格的工程师进行检查。

我在防火方面的义务是什么?

您还负有确保财产符合当地和国家消防安全法规的一般责任,例如,畅通无阻地进入所有消防通道。

现在还特别需要您在出租房屋的每个楼层上安装一个火灾报警器。

我对能源绩效证书(EPC)有什么义务?

第一项义务是确保为该物业提供EPC,并向租户提供副本,租户可以要求提高能效。

从2018年4月开始,私人租赁领域中出租的任何房地产通常要求EPC的最低能源性能等级为E.该规定自1开始生效,适用于新的出租和续租。ST 2018年4月以及所有现有租约中的1ST 2020年4月。这是为了遵守 最低能效标准(MEES)。

概要

房东和让市场买入的价格普遍表达了对政府最近对税收制度的影响表示严重关切的税制,这影响了私人租赁部门的房东。的 住宅业主协会 因为有人倡导反对这些变化的运动。

尽管预计“允许购买”的行业将经历更加艰难的经济环境,但是,同样可以肯定的是,企业成功的前景将继续吸引个人进行房地产投资。

考虑到这些投资者–尤其是规模较小,偶尔或 “偶然的”房东 –该指南已编制。

它旨在作为一个重要指南-就其尝试回答的某些问题的性质和广度而言-但是,所提供的信息可能存在不可避免的差距。因此,如果您仍然有疑问要回答,请随时通过以下网址与我们联系 Cover4LetProperty。我们将非常乐意为您提供帮助。