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房东健康指南& Safety

已更新:2020年10月

健康与安全

介绍

作为房东,除了简单地从购房者的房租中收取租金以让您拥有财产外,还有很多其他事情。房东有很多责任和义务,其中许多与房客的健康和安全有关–其中一些可能会影响业主维护财产完整性所必需的保险,而另一些则旨在帮助维持特定地方当局区域内的住房标准和质量。

由于您的大多数义务具有法律效力,因此在承担房东的角色之前,必须先了解这些义务,无论您是否已明确打算进行收购以允许业务经营,或者您是否已成为“ “偶然”房东进入似乎适合出租的物业后。

您对这些责任的理解和遵守可能也会对您的房东保险的有效性和有效性产生影响-这就是为什么我们在Cover4LetProperty还提供了 有关影响房东的立法的指南.

但是,本指南的目的是提供有关以下方面的更多信息和讨论:

  • 房东的义务概述;
  • 气体安全;

  • 电气安全;
  • 军团病;和
  • 住房健康和安全评级系统(HHSRS)。

本指南以摘要结尾,旨在概述您需要了解的内容。

请注意,法律可能会发生变化,尽管本指南中的信息是基于我们当前对该主题的理解,但不应将其视为合格的法律建议。根据财产是在英格兰,苏格兰,北爱尔兰还是威尔士,法律也可能有所不同。

房东的义务– an overview

官方建议清楚 房东负有将其出租财产保持在安全且无健康危害的主要责任。

修理费

为了实现这些目标, 市民咨询局也指出 房东负有对财产进行修理的基本责任。尽管租赁协议可能包含有关房东同意的维修范围的明确条款,但有些责任是如此基本,以至于房东无法避免这些责任–它们是任何租赁协议中不可避免的隐含条款。

这些隐含条款(由1985年《房东和租户法案》强制执行)是指房东负责进行某些基本维修,例如:

  • 财产的外观,结构和织物的那些建筑物,例如屋顶,墙壁,门窗,下水道,地基,排水沟和雨水物品;
  • 修理厕所,浴室,水槽,水池及其相关管道;和
  • 物业配备的煤气和水管,电缆,煤气火炉,锅炉,散热器,电火炉和其他加热器。

注意义务

房东对房客的健康和安全负有根本责任,就此而言,房客和物业的其他访客,邻居以及整个公众都有责任。

这是房东的谨慎义务的普通法概念,即避免采取任何行动并采取必要的行动以防止任何这些人遭受任何伤害或以与出租财产有关的任何方式破坏其财产的义务。

如果发生任何此类事件,受害方或多方可以通过赔偿方式起诉您损害赔偿。

特别是在人身伤害的情况下,这些索赔可能会达到非常大的比例。

作为针对此类索赔的辩护,在Cover4LetProperty此处安排的购买让财产保险单通常包括至少200万英镑的房东责任保险,并具有高达500万英镑的选择权-如果您不确定是否包括此责任保险在您现有的政策中,您可能希望立即咨询我们。

法律的具体规定

除了此类一般责任和义务外,还有其他与住宿的特定方面有关的法规,并由政府的健康与安全执行官(HSE)实施。就像建议的那样,这些规定还涉及租户的健康和安全的特定关注领域,包括:

  • 气体安全规定–本指南紧随其后的部分将详细讨论;
  • 电气设备和电器必须保持安全的工作状态。从2020年7月1日开始, 英格兰的私人房东 必须确保所有电气装置均由注册电工进行检查和测试,并在最多五年后或需要时进行进一步检查。自2016年以来,类似的规则已在苏格兰适用。在威尔士,HMO要求进行电气认证。在英格兰获得许可的HMO也必须具有证书;
  • 符合国家和地方消防安全法规-其中包括 2015年烟雾和一氧化碳警报器(英格兰)实施细则 ,于1日生效ST 自2015年10月起生效,并要求在租赁物业的每一层都安装烟雾报警器,并在每个安装有固体燃料燃烧器(例如明火或燃木火炉)的房间中安装一氧化碳探测器;和
  • 对于专门建造的公寓楼以及已转换为公寓的房屋,还有其他法规(主要与逃生通道有关)。

如果您的地方当局认为您的财产可能存在健康和安全问题,或者如果您的租户要求这样做,则市议会可以决定根据房屋健康和安全等级系统(HHSRS)进行检查-详细内容将进行讨论在本指南的后面部分。

气体安全

如果已正确安装并进行了定期有效的维护,则您的气体安装和设备很可能会正常运行,并且没有泄漏或爆炸的风险。

但是,该气体系统的完整性非常重要,任何故障的危险都非常大,以至于法律对出租财产的房东施加了特定的义务。

相关立法是 1998年气体安全(安装和使用)实施细则 如果有任何燃气供应或燃气器具,例如炊具,燃气火炉,燃气热水器或燃气中央供暖锅炉,则这些适用于您的财产。

法规要求您安排一次完整安装的检查和安全检查-供水管道和配件以及所有设备-每年至少一次。在某些情况下,例如,一年中有不同的租客来去,您可能希望更频繁地进行安全检查。

自然,安全检查必须由合格的气体工程师进行,并确保这种情况的发生 认证工程师的气体安全注册。不仅需要在年度安全检查之后签发新的证书,而且还需要在安装新的燃气用具或维修任何用具时签发新的证书。还需要将检查工程师签发的证书副本发送给您的租户-在28天内或新租户承租后立即提供。

气体安全工程师的清单

在颁发您的气体安全证书之前,气体安全工程师需要仔细阅读一份清单,以确保安装安全。这不仅着眼于识别系统中的潜在故障,还包括其运行所在的环境。简要地,该列表包括:

  • 使用已安装的任何测试点来检查工作模式和站立模式下的气压;
  • 检查所有管道,配件和设备是否已充分拧紧,以防止可能的气体泄漏;
  • 请参考制造商的数据铭牌,以确保正确设置燃气率和燃烧器压力;
  • 测试通过烟道的废气的效率;
  • 检查“火焰故障”装置的运行;
  • 确保管道和设备的支架牢固且适当地安装;
  • 根据制造商的条件检查任何给定的设备是否有足够的通风;和
  • 报告任何不安全或危险的管道,配件或设备的证据。

在气体安全工程师可以颁发您的气体安全证书之前,整个安装及其所有设备都必须通过此安全检查表上的所有项目。

检验,维修和保养

因此,为帮助确保系统通过年度安全检查,您可能需要认真考虑所有燃气用具的维修,尤其是燃气中央供暖锅炉或热水器的维修。如果租户对任何燃气具的工作方式提出特定的投诉,或者租赁物业中的任何地方有燃气的气味,那么必须立即引起您的注意。

例如,由合格的气体工程师进行定期维修还可以帮助您确保中央供暖锅炉在冬季(租户需要时)不会发生故障,并且当您需要维修时,您将承担维修费用。服务工程师最忙-因此最昂贵。

军团士兵’s Disease

随着对健康与安全执行官(HSE)法规的更改,房东现在负有帮助防止退伍军人病传播的具体义务。该立法的主要意图意味着,房东需要对军团菌进行风险评估,并根据该风险评估采取适当的措施来减少和控制军团菌。

这些构成了您的另一部分 作为房东的责任 保护住户的健康和安全。

什么是退伍军人病?

军团菌自然存在于河流和湖泊中,但也存在于商业和住宅用水系统中,无论是在储水罐,管道,淋浴器还是水龙头中。

NHS网站解释说,退伍军人病是一种严重的肺部感染。由细菌引起的潜在威胁生命的感染会产生初始症状,包括高温或发烧,轻度头痛,疲倦,发冷,肌肉疼痛或意识混乱–换句话说,您可能会联想到许多症状与'流感。

随着感染的发生和蔓延,症状变得更加严重,出现咳嗽,胸痛和呼吸急促,这也与肺炎有关。

该疾病的某些并发症可能导致死亡,尤其是在最易患该疾病的个体中。

风险

退伍军人病的风险通常与较大的供水系统有关,例如在旅馆,医院,工厂或办公大楼中可能会发现。但是军团菌也可能存在于较小的家庭系统中,例如旨在为您的租户提供的系统。因此,房东承担了评估风险并采取适当措施加以控制的特殊义务。

细菌继续在低温下存在,但在20º至45ºC的理想条件下会繁殖并繁殖。

风险评估

好消息是,在正常的住宅供水系统中,军团菌病的风险确实很小。

住宅业主协会(RLA)例如,这表明房东几乎不需要任何理由,无需任何昂贵的顾问就可以自己进行风险评估。因此,只需了解潜在问题并采取一些简单的步骤降低风险,即可满足HSE要求。

HSE发布有关这些措施的指南可以概括为确保水的频繁流动和转换,保持水的清洁,无锈蚀和其他碎屑,防止系统任何部分出现水停滞点,避免军团菌繁殖的温度( 20º至45ºC),并避免使用会刺激细菌生长的材料。

如果财产闲置了几个月且储水系统停滞不前,则应格外小心。

总之,因此,重要的是,您必须认识到作为房东的责任,以防止房客染上退伍军人病。这意味着您对风险有足够的意识,可以进行风险评估–在大多数情况下,风险可能很小。

无论如何,帮助控制风险的措施是简单,直接的,并且不会涉及到您的大量支出。

房屋健康与安全评级系统(HHSRS)

《住房健康和安全评估系统》(HHSRS)已纳入《 2004年住房法》的规定中,并于2006年4月生效。该系统由地方议会用来评估是否适合出租给房客的财产,以及这样做没有危害或危险。

对您的出租物业进行HHSRS检查的主要原因有两个:

  • 理事会已经检查了您所在地区的其他财产,其一般标准使他们认为您自己的财产也可能处于危险之中;要么
  • 您的租户要求进行此类检查。

尽管HHSRS主要用于评估私人出租房屋,但也可以用于评估所有者占用的财产。

评估

最初向房东发布的有关HHSRS的官方指南 长达约72页,可能会遇到极其复杂的情况。于2006年首次发布,在撰写本文时(2020年10月)保持不变。

毫不奇怪的是,2016年5月为下议院准备的情况介绍文件提到了HHSRS继续遭到广泛批评以及房东和租户对此的有限理解。毫不奇怪,一直存在着引入更简单,更直接的健康和安全标准的压力。

议会根据2004年《住房法》的规定继续开展工作,目前正在采用基于风险的评估方法,该评估方法考虑了29个单独的健康和安全指标。

理事会的检查员会根据严重性将每种潜在危害分为第一类或第二类风险评估得分。

根据理事会的评估,可能会向您发出执行通知,要求您对发现的问题和危害采取补救措施。作为房东,您有责任对执行通知中提到的危险采取行动。

根据HHSRS评估中确定的危害的严重性,理事会可以采取以下任何行动:

  • 发出执行通知–理事会随后可在该通知上检查您是否已执行所需的补救和改进措施;
  • 由理事会本身进行补救和改进-并将费用退还给您;要么
  • 发出停止通知,以防止您或其他任何人使用let属性的全部或部分。

您有权针对理事会发出的任何执行通知提出上诉。

概要

担任房东时,您还要承担一些责任和义务,以维护住户的健康和安全。

其中一些义务已经明确定义,完全可以预期。但是,其他人可能会感到更大的惊喜并且不那么容易理解-您在减少军团病风险方面的责任,或者根据房屋健康和安全评级系统(HHSRS)评估住宿标准的依据。

您对所有责任和义务的意识可能对确保您维护法律的正确性,遵守当地议会的期望并保留负责任和知足的租户有很大帮助。