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出售出租物业的指南

2020年2月更新

介绍

无论您对租赁财产有多大依恋,无论这些年来有多丰厚的利润,几乎都肯定会有一段时间要出售它。

您采取该步骤的原因可能是以下几种原因之一,其中可能包括:

  • 退休;
  • 改变您的业务方向;
  • 需要释放一些资本。

无论出于何种动机,都可以安全地假设您想要进行一次快速,无忧的销售,并希望获得最高的房价。很少有人真正喜欢房屋销售过程,或者觉得他们可以用最终价格做得更好,所以不用担心,您不会孤单!

也许是在这个阶段,您可能会开始思考“为什么需要指南?卖房子就是卖房子”。好吧,不完全是!

首先,可能需要考虑税收问题,因为 资产增值税 租赁物业业主与业主之间的相关问题也大不相同。然后还有与准备出售先前出租的财产相关的问题,而不是先前拥有的财产。

在这份简要指南中,我们无法涵盖您需要考虑的所有问题,但是我们可以挑选出一些不太明显,更偏重租赁财产的问题。

在下面的内容中,您将找到以下内容:

  • 租售时出售;
  • 保险;
  • 准备出售;
  • 房地产中介vs / DIY销售;

我们希望您觉得它有用!

请注意,本指南基于我们当前的未决法律,可能会随时更改。

租住时出售

如果您在开始出售房屋时没有人居住,那么显然此部分及其相关问题将不适用于您。

但是,如果您有住户,则情况可能会大不相同。

尽管有些人可能试图告诉您这没有任何改变,但实际上,您将不得不考虑一些事项并制定计划。不要轻描淡写,因为它可能对您至关重要。

您的第一个决定是,您只想卖给其他按需购买的购买者,还是要包括自住市场?

出售给自住者

广义上讲,虽然这不是绝对的固定职位,但您需要接受有居住者居住的情况,这可能会影响您的销售工作。

原因如下:

  • 潜在的自用买家可能会发现很难或不可能在其中有房客的房屋上获得抵押贷款,即使这些房客“已受到通知”;
  • 从心理上讲,自住业主并不总是喜欢认为有人会失去自己的房屋以便购买房屋(即使这不是事实,这也是一种看法);
  • 与现有租户的观看以及您与合法访问权限的潜在争斗可能是一场噩梦,并且可能对潜在的自住买家产生不利影响。

如果您希望为自己提供尽可能广泛的目标买家市场,最好建议您按照“当前的空置所有权”条款进行销售。不过,这有一个缺点(见下文)。

卖给其他买方买方

如果您打算尝试出售给其他房东或潜在房东,那么在物业待售时让住户居住可能是一个积极的优势。

例如:

  • 它会一直维持您的收入来源,直到出售财产为止;
  • 通常,被占用的财产比未占用的财产遭受入室盗窃和故意破坏的风险要低。
  • 一些潜在的按需购买的买家会欢迎有迹象表明购买的房产从第一天开始就有收入流(尽管有些人可能更喜欢“清洁的条件”)。

但是,这可能还存在一些问题:

  • 一些租户在安排观看权限时可能会遇到困难-他们在该领域中确实拥有合法权利;
  • 您可能会发现很难“整顿”准备好与住户居住的待售房产;
  • 与租户在撤离和日期方面的法律争执以及租约的潜在转让/连续性;
  • 如果您有“困难”的房客,另一位经验丰富的房东可能会立即发现并被推迟。

房客到位

通过“友好的租户讨论”可以解决“困难的租户”方面的许多潜在问题。如果绝大多数租户知道发生了什么并确信已考虑到他们的考虑因素,他们将合作。

如果您决定沿空置财产的道路前进,请确保进行充分的协商,并给予尽可能多的通知,最重要的是,要遵守法律程序。根据您的租约的性质,有各种路线,有关这些路线的完整讨论不在本指南的范围之内。

完整信息可在线获得 如有任何疑问,应咨询律师。

保险

幸运的是,与出售租赁财产相关的保险问题既不复杂也不众多。

它们虽然很重要,但也不容忽视-当房东大量参与销售过程时,有时可能会发生这种情况。

物业销售

一旦您的财产出售完成,保险责任就从您转移到买方。您的律师应明确您的保险终止的确切日期/时间以及新所有者的接管时间。

这很少有问题,但是请确保您了解并盖好盖子,直到法律顾问确认可以将其卸下为止。别忘了,这也可能是您可能要购买的按揭租赁抵押贷款的要求。

空置物业

如果您决定出售空置财产,则通常会在遵守所有法律要求的情况下,要求房客提前离开。

该职位立即产生两个要考虑的关键点:

  • 您的需求 房东的保险 没有变化。当您的财产无人居住时,您不能更改为所有者-占用者政策;
  • 当财产空置的时间超过保单中指定的时间(通常连续30天左右)时,通过房东的保险获得的现有保单将失效。为了维持保险,您将需要考虑空置财产保险。

值得注意的是,上述位置不受您的财产是空置,无家具还是空置而完全空置的。在这两种情况下,您都需要空置的财产保险。

在某些情况下,如果您的财产要在出售前进行大量且长时间的翻新,则可能需要其他形式的保险。请阅读我们的 空置物业指南装修指南 了解更多信息

准备出售

原则上,这应该是很明显的。

无论您的买家是房主还是其他房东,他们都希望看到装饰状况良好的房屋。他们还会选择看起来“新鲜”的属性。

出租物业的一个特殊问题当然是任何租户的身份。

因此,这里有一些提示:

  • 纠正任何外观上与外界无关的东西。请记住,许多潜在的买家在决定是否要参观之前会先行驾车或步行。因此,漏水的排水沟,生锈的落水管,腐烂的窗户和类似的东西,将是一个很大的立即关闭。
  • 如果需要,请清理花园。杂草,垃圾和(例如)生锈的自行车架都会使您和/或您的房客感到疲倦和缺乏照顾。对于潜在的房东购买者来说,这是一个坏习惯。
  • 内部更是一个挑战,但不要仅仅因为您可能有租户就忽略它。因此,在您租户的后勤合作下,重新装修。就配色方案而言,它不必是激进的,而只需明亮,干净并且最好是中性的;
  • 确保重新整理包括纠正会破坏效果的所有内容,而不仅仅是油漆的问题。例子包括更换肮脏或细腻的灯具,剥落墙纸的“已分类”墙纸和浴室(如果看起来像上次更新于1955年那样)。
  • 如果您有任何非常古怪的装饰,最好将其删除。因此,切格瓦拉(Che Guevara)墙上的模具在70年代看起来很棒,现在看起来可能已经过时,并传达了学生蹲下之类的信息,这可能不是买家想要的。选择中途装饰和配色方案,这些方案可能不会令任何人满意,但也不会让任何人失望。
  • 在观看开始之前,请先解决租户的抱怨或纠纷。如前所述,经验丰富的房东买家会发现房客的不满,这很可能会使他们三思而后行,甚至有可能逃之away。即使您的租户受到注意,这也很重要。如果房客随身携带房产,这一点就变得更加重要–没有房东买家愿意接管另一位房东的“问题房客”;
  • 确保所有 法律安全和合规要求 已得到处理并是最新的(例如适用的消防检查证书)。有经验的房东会希望看到证据;
  • 如果您目前正与租户发生法律纠纷,则可能有法律义务声明其详细信息。与您的律师讨论具体细节,但要以书面形式简要总结一下该职位,以防万一。

别忘了,当您出售房产时,尤其是用于出租的房产,潜在买家如何看待您可能是一个很大的因素。如果要处理视图,请确保您风度翩翩,礼貌而专业。因此,例如,避免尝试“强行出售”技术,最重要的是避免批评您的财产,房客或当地区域等。

如果您使用的是房地产经纪公司,请确保确切知道谁将为他们提供正面观景。有时,将这项任务分配给相对较低的工作人员并不陌生,他们由于缺乏经验,可能会决定扩大财产范围,最好避免租户。

房地产经纪人vs / DIY销售

如何推销您的财产?没有简单的答案。

许多房地产经纪人可以是优秀的专业人士,他们可以代表您工作市场。他们可以将您与高级买家联系起来,并从您的肩膀上删除大量的销售管理员。这样可以节省您的时间,在很多情况下,这与金钱是一样的。

不利的一面是,他们将收取服务费用,其中一些费用可能会很高。还值得注意的是,某些房地产经纪人可能没有其他经纪人那么有效和专业,他们只是认为他们的角色只是在办公室的窗户上放几张照片,然后在当地媒体上刊登广告。

代理商

以下是一些一般性提示:

  • 事先询问,房地产经纪人将确切收取费用。大多数将带有某种“服务建议”包,您应该仔细阅读。如果他们不确定或不确定要付费做什么,请考虑找别的地方;
  • 确定代理机构建议您做什么或不希望自己做的事情。如果清单很大,那么使用地产代理而不是采用DIY的方法可能是有说服力的。
  • 寻找有潜在买家清单的代理商。这样可以为您节省大量时间,但请记住,此类清单上的专业买家可能只是在寻找“便宜货”和绝望的卖家。因此,如果您需要快速行动,它们可能会很吸引人,但是如果您有时间节省,则可能无需跳出一两个报价。
  • 一些代理机构可能只是定向性的或主要是住宅物业(即为业主服务)。如果代理商在出售按需出租物业方面具有一定经验,则可能更合适;
  • 注意您在办公室周围看到的人员。在注册过程中,您很可能会见识资深的资深人士。这对于进行整体监督很有好处,但是如果您周围有很多年轻且显然没有经验的人,则应询问谁将代表您管理潜在的观看;
  • 询问有关在何处宣传您的财产的细节。如今,互联网和社交媒体可能至关重要,尽管报纸,杂志和该机构自己的橱窗展示中的常规广告仍然发挥着作用。谨防“您不需要互联网,我们知道该地区的所有买家”这一主张。
  • 仔细阅读其费用结构,然后查找“额外费用”。最后的帐单永远不会让您惊讶。

DIY销售

您没有理由不应该尝试自己出售财产来省钱。总和可能很大。

但是,请记住要考虑以下因素:

  • 您将不会面临“零成本”。广告费钱;
  • 散弹式广告方式很少有效。您需要研究可能对给定资产最有效率的渠道和位置。有关此材料,可以在线获得,但要快速入门可能会很费时;
  • 您将需要大量时间来进行电话,电子邮件查询以及随后的查看。无法轻松到达您的买家或在观看时间方面不灵活的买家,可能会很快就转到其他地方;
  • 与律师和买主的联络方面,您的管理费用会更高。优秀的房地产经纪人会进行大量的管理和协调工作,其中很多通常对卖方是不可见的。
  • 一些代理商,即使是私下,也会知道一些“理论上的”买家实际上是在浪费时间。他们通常会屏蔽掉这些内容,但您不会知道。因此,无希望观看的开销可能会更高,这可能令人沮丧。
  • 确保您了解法律问题以及有关初始存款,合同交换和完成等事件的顺序;
  • 通常,代理商会尽力确定观看者/潜在购买者的财务状况。这可能涉及许多离散方法。如果您以DIY的方式进行销售,则需要自己做,以免浪费大量时间。

从本质上讲,这两种方法都各有利弊。您选择的一个将取决于您的独特情况和位置。

概要

即使在蓬勃的市场中,出售租赁物业也绝非易事或日常事务。

如果您对时间范围比较放松,则将有机会思考问题并在闲暇时移动。在这种情况下,您可能会发现您需要的第三方帮助相对较少。

另一方面,如果迫切需要出售房屋,您可能需要其他人的帮助,包括装修工,建筑商,房客和房地产经纪人。

最重要的是,值得注意的是,有时候相对较小的销售方式差异可以使快速销售与缓慢销售完全不同。在可能会给您带来您满意的价格或让您感到冷酷的方面,这可能是相似的。这很大程度上与房产的外观有关,也与买家对您的企业及其租户(如果有)的生存能力的看法有关。

重要的是要记住,除非您的购买者是业主,否则您既出售房地产,也出售企业。如果您想要快速销售和合理的价格,那么该业务必须看起来像实体砖一样有吸引力。