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出租代理指南

更新20th November 2019

随着抵押贷款利息支付的税收减免损失,印花税和资本利得税的征收率高于其他房主,房东可能会感觉到来自政府的压力越来越大,政府似乎倾向于惩罚那些买让。

难怪关于房东面临的故事已经开始浮出水面 增加租金或全部出售的艰难决定.

这是一种压力,迫使房主在任何允许业务的购买中都对中央执行者给予更大的关注-那就是房客。

当然,是由租户提供收入,这是整个企业成功的基础。当然,只有当您的住所被租户租用,并支付应得的租金时,这种情况才会发生,请谨慎对待并尊重财产,并保持足够长的时间以最大程度地减少这些空缺,从而减少维修所需的费用没有租户的时期-因此没有租金收入。

尽管您可能会通过作为房东的努力来实现所有这些目标,但还是有一些专业人员将与租户一起管理合同的各个方面作为其业务–从首先找到他们,到检查他们的推荐信和信誉。身份,起草租赁协议,接受押金,进行盘点,并且通常在任何租赁期限内都处于待命状态。这些专业人员是出租人。

他们可能在帮助您管理购买业务的最核心部分-您与租户的关系中发挥着不可估量的作用。根据您的指示,某些出租代理商也可能负责管理您的财产所需的维修和保养。

显然,这些专业人员将对您购买企业的成功与否产生重大影响。因此,选择租赁代理是一项重要的决定,本简要指南旨在帮助您做出决定。

该指南考虑了以下有关寻找和使用租赁代理的问题:

按照这些思路处理任务,您可以确保获得专业人士的服务,这不仅使您作为房东的工作更加简单明了-经常释放您去处理其他或更重要的问题-而且还有助于整体财务您的购买实力和成功才可以开展业务。

出租代理还是DIY?

吸引许多投资者进入市场买入的一方面可能是扮演房东的角色明显容易,而且表面上看起来很直接。

毕竟,让其他人住在您已购买或进入的财产中并每月从他们那里收取租金作为特权有多么困难?

答案当然是,工作可能比这复杂得多。它可能需要比您最初想象的要多得多的时间和精力-并且弄错它的成本可能比您讨价还价要昂贵得多。

当然,房东角色的核心是与那些依靠租房产生收入的人建立契约关系。

寻找房客,确保您在支付房租时选择最可靠的房屋,并在尊重您的财产方面选择最值得信赖的房屋,这是房东与租户关系的基础。作为这种关系的一部分,您需要在你们两个人之间草拟某种形式的正式合同,以同意租赁的条款和条件。还要根据财产及其内容的状况编制清单,从租户处收取押金以防损坏或损坏,每月收取租金,并通常回应租户的关注和要求您采取的行动租期。

您可能确实要完成这项工作,或者您可以选择委派给专业人员—因此,让我们简要地看一下这两个选项:

自己动手做

  • 从您担任房东的那一刻起,您还承担了一系列责任和义务-而且您的遵守情况可能是法律或地方法规的问题;
  • 如果您是自己动手做的,则需要使自己对所有这些正式要求都有清楚的了解,并确保已遵守这些要求;
  • 当您知道自己所处的法律地位时,就该寻找那些将通过支付租金为您的企业提供收入的租户;
  • 一种或另一种方式,这要求让潜在的候选人知道您有住宿的条件–换句话说,您需要宣传其可用性;
  • 这意味着您需要设计和撰写广告的副本,然后在当地报纸,租户的大面积工作表,在线清单,商店橱窗或口口相传中购买该空间;
  • 向物业展示潜在的租户是一个双向过程,不仅是他们在检查房屋,而且是在面试他们并试图确定他们是否会做出可靠和可信赖的租户的过程。
  • 为了支持您做出的任何决定,您需要进行一些背景调查,以测试其可能的可靠性-通常是通过获取参考(最好是从以前的房东那里获得参考),并评估其财务状况以支付租金。每个月;
  • 当您感到满意时,您必须草拟一份租赁协议,其中明确规定了您出租该物业的条款和条件,并且可以保护您作为房东的利益;
  • 为了使租赁财产的初始条件和内容达成一致,您必须草拟并进行详细的房屋清点;
  • 您安排向您的租户收取每月应交的租金-或按租赁协议要求的频率;
  • 您可能需要在任何租赁过程中访问该财产,以检查其状况或进行维修;和
  • 您必须能够回答租户有关租期期间持续存在的问题的询问,尤其是在组织维修方面;

出租代理

  • 这份清单(绝不是详尽清单)相当合理地惊动了必须要做的事情,许多房东决定通过将大部分工作交给出租人来委派责任;
  • 在您仍然有责任遵守有关租约的法律和地方法规的同时,租赁代理人会在那里提醒您您的义务并确保已采取必要的措施;
  • 至关重要的是,出租经纪人的专业判断和在该地区工作的经验可能会帮助您确定您可能要求的最高最高租金。
  • 然后,代理通常负责广告出租和寻找合适的租户;
  • 通常会由您的租赁代理进行参考,并且对预期租户的信用检查通常由租赁代理进行,租赁代理还会草拟租赁协议并安排其签订;
  • 代理商会收到任何保证金,并确保将其存放在经过批准的独立第三方中,但作为房东,您有责任确保遵守此法律要求;
  • 您的租赁代理通常在租户搬入时(当租户期满时又搬出)来编制和执行清单;
  • 代理商是居住物业租户提出的任何查询或维修请求的第一联络点;和
  • 根据您与租赁代理商的合同性质,他们还可能负责安排维护和修理的时间表,并组织在租赁过程中需要完成的任何工作。

因此,很显然,出租人的职责和责任可能是广泛而深远的-那么如何找到一个人呢?

寻找代理商

从表面上看,寻找租借代理商似乎没有什么真正的问题-有些人在您当地的大街上有一家商店,并在当地媒体上广泛宣传。

然而,正如租赁代理商通常要承担的一长串责任和义务所暗示的那样,寻找最合适,最能干和经验最丰富的租赁代理商很可能对有效地和盈利的租赁业务管理至关重要。

因此,您可能想看看其中一些商店橱窗,以查看本地代理商账簿上当前的属性类型以及这些属性是否与您自己的相似。

当您选出最有前途的人后,您不仅需要询问代理商更多的问题,不仅要考虑他们目前在书上的房产,还要考虑他们待了多长时间以及以广告价格购买这些房产的成功率。允许您的财产空置,没有任何租户任何时间的代理商,当然会因租金收入损失而使您付出金钱。

除了需要向出租代理商询问的详细问题外,还有一些您可能会向购买租赁业务的志同道合的专业人员咨询。这些人可能包括您在该地区的房东,尤其是那些具有类似性质的房东,这些房东已通过代理商出租,或其他专业人员,例如您的银行经理或会计师。

法律服务专家, 地主法,建议您选择会员资格为 安全代理 (以前是 国家批准的出租计划 或加入该计划的专业协会,例如 住宅租赁代理商协会。此外,由于预期与您指定的代理人之间可能会发生任何纠纷,您可能还希望选择一个在 物业申诉专员.

向租房人问什么

出租

您可能会问任何准出租人的第一个问题(也许是您首先寻找中介的主要原因)是确定您可能合理地实际收取的租金。当然,作为房东,您的兴趣在于使租金收入最大化。这也符合租赁代理的利益-租赁代理的费用可能是基于您收取的租金收入的百分比-但受到租赁水平也必须足够现实以吸引和保留所需租户的认识而受到限制。

专业的租赁代理人通常在这方面具有足够的胜任能力,可以让抵押贷款放款人在根据可能产生的收入确定您的业务的估计商业可行性(以及任何抵押的可承受性)时咨询一家。

性能

您的问题还旨在确定代理人可能会如何有效地工作。

这可能包括有关公司目前管理的物业数量,账簿上的数量的问题,还可能包含有关租户拖欠租金的租赁数量的更多搜索问题。在最后一种情况下,请跟进有关出租人为追回欠款而采取的行动的问题。

营销学

出租代理商的主要工作是宣传您的出租物业,选择准租户,安排他们的观看,并使您安全地签订租约。

本地代理查找器建议您确切地询问出租代理建议如何执行此重要功能.

您可能正在寻找的证据包括:

  • 实际使用的广告媒体-当地报纸,给希望在该地区租房感兴趣的租户的电子邮件;
  • 在代理机构内部可能进行的任何内部广告;
  • 是否在您的房屋外竖立专业设计的“允许”标志?
  • 代理商人员每周工作六天,以向周围的潜在租户展示吗?和
  • 物业钥匙的安全性如何–是将其简单地交给租户让自己进入,还是任何拜访都需要工作人员陪同。

参考和信用检查

自然地,您的兴趣在于租户占用的物业,这些租户按时支付租金,并按应有的照顾和尊重对待住宿。当物业在租赁期之间空置且没有产生租金收入时,能够在相对较长的时间内保留相同的租户也减少了昂贵的空缺。

因此,询问租赁机构,他们打算如何筛选潜在的租户。为了测试和确定所接受参考的可靠性,已做出了哪些努力,并且对租户承担所需租金的能力进行了信用审查。

库存和检查

您的租赁代理旨在让您耳目一新,代表您照管物业。

如何编制初始清单,因此,清单的详细程度如何(例如,其中包括照片),以及进入租户在什么阶段需要同意清单内容?

出租人打算在多长时间内和每隔什么时间检查一次财产是否有损坏,破损和一般磨损?

附加价值

最后,您可能想问问任何准出租人,为什么您应该选择指示他们,而不是该地区的其他经纪人。

他们能够在成功的收购经营和管理中为您提供增值服务,例如开展业务。

同意条款

指示任何专业人员代表您行事时,通常要问两个基本问题:

  • 确切地将提供什么服务–将要采取的行动的性质和程度;和
  • 您必须为这些服务支付多少费用。

与承租人达成协议时也没有什么不同。

费用

您需要确定您必须为所提供的服务支付的费用,以及这些服务是否扩展至仅出租或涉及完整的管理合同(代理人不仅要对租赁的各个方面承担责任,而且还要对维修和维护管理计划承担责任。

收费可能会大相径庭,不仅取决于提供的服务水平,而且还取决于一家代理商之间的费用-因此,货比三家并尝试协商最优惠的价格是值得的。

持续时间

您与租赁代理的协议打算持续多长时间?然而,更重要的是,如果您选择更换代理商,是否需要取消费用或最短通知期限–您希望避免陷入协议过于严格的状态。

收费标准

除了租赁代理的费用(无论是基于固定价格还是租金收入的百分比)外,通常还会向您收取额外的个性化服务费用。

这些添加的示例可能包括:

  • 每当达成新的租约并且租户迁入时,将收取初始管理费用;
  • 编制和进行盘存以及起草租赁协议的额外费用;

您需要确保您了解所有这些额外费用以及它们是否合理。

重要的提示:

2019年2月12日, 租客费用法 已通过成为法律,房东和代理商必须确保他们遵守新法规。

概要

如果要进行成功的租赁业务,指导租赁代理可能会减轻很多负担。

但是,无论何时使用这样的专业服务,很重要的一点就是要确定所获得的确切费用。

本指南旨在帮助您解决这些问题。