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最大化let属性的指南

更新的21ST 2020年1月

介绍

在过去的几年里’购买租赁的获利能力受到许多来源的压力,例如:

尽管过去对买房的乐观情绪,政府似乎正在劝阻该特定市场的投资者,希望它能刺激首次购房者购买可负担房屋的发展。

应对这些挑战

无论外观如何,要让市场成功购买都需要房东付出大量的辛勤工作。现在,游戏规则的最新变化为房东们提供了一个陡峭的山坡,以寻求从购买到出租业务中获利的机会。

换句话说,一直在推动购买获利能力以使企业获得发展的关键因素已成为人们更加关注的焦点。因此,如果您希望您的业务成功,那么您必须了解您的租赁市场,从您能够收取的租金中获得最大的收益,并最大程度地减少经营业务所涉及的成本。

因此,本简要指南旨在通过查看以下关键因素来帮助您应对未来的一些挑战:

  • 扩大市场;
  • 使您的收入最大化;和
  • 管理您的支出。

归根结底,在任何商业活动中,包括买入出租,都没有成功的赢家。但是,通过专注于确定盈利能力的关键因素,您可能会有更大的业务成功机会。

拓展市场

取得任何业务成功的关键是要对自己所处的市场有敏锐的了解。当然,如果要让其购买,那就意味着要了解潜在租户的目标市场。

您可能会问很多问题,以帮助他们了解潜在的租户:他们是谁?他们在租住的房屋中想要什么?他们准备付多少租金?房客可以通过按时支付房租并应有的应有的待遇来帮助您减少维修和保养的成本?您可以通过保留住户更长的时间来减少昂贵的空位的成本吗(当物业空置时)?

考虑到这些问题的根本性,许多房地产经纪人和房地产专家试图回答这些问题就不足为奇了。 发表于 哪一个?杂志于2019年2月18日 建议一些房客优先考虑。

你的租客是谁?

  • 当然,您吸引的租户的类型很可能取决于您提供给他们租用的房地产的类型;
  • 他们是否可能是专业人士,全职工作人员,学生,福利索赔人或寻求庇护者;
  • 当地房地产经纪人和出租经纪人对寻找租住房屋的人的类型有何看法?您可能在哪里遇到最大的需求;
  • 例如,在该国的某些地区,房地产价格通常可能促使许多潜在租户考虑租用较小的房地产,并可能与其他人共享基本设施(例如厨房和浴室)以支付较低的租金-如果这是在您所在地区的情况下,您可能需要考虑将您的财产转换为床位或 多人居住的房屋(HMO);
  • 无论如何,您可能需要仔细考虑当前财产分割的方式,以及是否进行任何改动可能会增加每个人提供的居住单位或建筑面积。还要注意在这种情况下也需要专门的房东HMO保险;并取决于该物业的位置,您可能需要申请 HMO许可证;
  • 房客的类型可能会影响您对物业本身的质量和标准以及其固定装置,配件,家具和用具的决定;
  • 但是要记住,整个领域的租户对于获得的房租和租金所获得的舒适和便利的期望和期望可能会越来越高;

他们想要什么?

  • 进行变更以实现所有差异可能相对容易,直接且便宜。
  • 仅举一个例子, 英国公寓协会于2019年3月8日指出 停车显然是大多数租户的头等大事 –因此,如果您的物业的前花园可以使用它,您可能希望将其转换为停车位;
  • 同时, 物业业主29 2019年11月 指出了花园对许多租户的吸引力–因此,您可能希望在物业后方保留任何此类空间。

出租

  • 房客当然热衷于为所获得的住房支付尽可能低的租金-作为房东,力求最大程度地提高利润率,但是,您要确保自己收取的费用尽可能多地满足市场需求;
  • 当然,这是至关重要的决定因素–确定市场将为您所在地区的特定种类的房地产承担多少租金;
  • 为此,请向地产代理和出租代理询问当前的租金水平,并将其与所提供住宿的类型和标准进行比较;
  • 当然,您想最大化您的租金回报,但是要求如此高的租金以至于您找不到租户是没有意义的;

寻找和保留住户

  • 为您的物业寻找合适的租户的目的是针对可能按时支付租金并合理谨慎地对待住宿的人;
  • 这些是重要的考虑因素,它们可以最大程度地提高租金收入,并减少由于不负责任的租户甚至造成恶意破坏的租户而需要的维修成本;
  • 可能值得雇用当地的租赁代理来帮助您找到合适的租户,对其进行背景和信用检查,草拟租赁协议和清单并通常管理任何租赁过程。

收入

作为购买物业的所有者,您的企业收入来源是您向租户收取的租金。

确保以最大可能的价格维持这些费用对于您的业务成功至关重要-尽管已经提到,租金水平仍需要反映当前市场价格下的合理租金。

实际上,在申请购买抵押贷款时,可能已经考虑了市场可能承受的租金收入。的 金钱咨询服务 建议抵押贷款人通常期望您能够收取的租金涵盖125%至130%– but up to 145% –他们提供的抵押贷款这还需要25%左右的押金。

收入最大化

采取措施使您的租金收入最大化:

  • 当您经商时,要用抵押支付,维持租金收入就变得尤为重要,因此请确保对其进行或多或少的定期审查;
  • 这很可能意味着密切关注您所在地区的在线房地产清单,无论任何时候房地产经纪人和租赁代理人在其账簿上有账,并确保与您分享经验并询问您所在地区类似房地产的房东当前的租金水平;
  • 您还可以通过阅读新闻报道和发言人为维护房东的利益而发布的新闻(例如最近发布的新闻)来了解整个私人租赁行业的租金水平的一般变化。 全国住宅地主协会(RLA)
  • 您是否根据租金要求充分利用自己的财产;
  • 您是否充分利用了可用的空间,还是值得进行进一步的改造和修改,以增加可用的居住单元的数量,或升级整体住宿标准以吸引更加富裕的租户类型?–这种投资呼吁在任何改动的费用和预期的租金增加之间取得合理的平衡;
  • 物业是否有未使用的空间也可能被出租?例如,停车位可能特别有价值,并且提供的价格相当便宜;
  • 为了跟踪租赁资产产生的收入以及运行它所产生的间接费用,请考虑制定正式的业务计划,您可以使用该计划来监视进度并进行必要的调整。

支出

与您获得的租金收入同样重要的是,维护费用以及在可能的情况下改善收入来源的成本。

典型房东的主要支出项目将是抵押贷款的偿还成本,房东的保险,租赁代理费以及维修和保养费用。

抵押还款

购买抵押贷款是为了购买租赁房地产的特定目的而进行的。它们通常是仅利息的抵押贷款。

与任何类型的抵押贷款一样,借款通常打算在多年内偿还。尽管抵押是一项长期承诺,但是抵押市场本身却非常不稳定。您首次抵押时所获得的抵押条款和利率可能与当前的抵押条款完全不同,并且其他贷方现在可能会提供更合适的抵押品和更合适的还款条款。

这意味着您可能需要不断审查抵押贷款,检查市场是否有其他更具竞争力的交易,并在必要时准备重新抵押该物业。当然,任何决定转按还需要考虑您现有贷方为提前还款而收取的罚款。

确保您拥有最优惠的抵押条款尤其重要,因为 抵押贷款人理事会指出,大多数让抵押贷款购买只是利息 –因此,更优惠的利率可能会对您的抵押贷款成本产生重大影响。

房东保险

房东的另一项重要支出头是保险–保卫财产的物理结构和结构以及财产的内容,还用于保护企业免受责任索赔和其他损失的侵害。

房东保险 是一种专业的保护形式,为了确保您以具有竞争力的价格安排适当的保险,您可能需要咨询专业经纪人,例如我们在Cover4LetProperty的经纪人。

当然,您购买的保险金额需要反映出您购买业务所要面对的风险的大小–这很多。

建筑物本身需要足够的掩护和总保险额,以反映在由于火灾或车辆或倒下的树木严重撞击而造成全部损失的情况下,彻底清理场地和重建财产的成本。

如果租赁财产的任何内容归您所有,则还需要赔偿这些损失或损害,包括您的一个租户或其访客的恶意损坏的风险。

如果有时您需要将财产留空-进行翻新或如果租约中的空缺时间比平时更长-您还需要确保有空置财产保险继续保护您的投资。

房东的责任保险对于保护您的企业免受因房客,其访客,邻居或公众成员遭受伤害或财产损失而引起的索赔,并要求您作为房东或财产所有者负责,也是至关重要的。由于这样的索赔可能涉及非常可观的金额,因此通常安排至少200万英镑的赔偿。

由于您的业务依赖于维持稳定的租金收入流,因此,如果某些重大保险事件使财产暂时不宜居住,则房东保险单通常会就您的租金收入损失提供赔偿。

出租代理

许多房东雇用 出租代理 –要么仅处理所有租赁事宜,要么包括维修管理。

尽管这是您自己的职责,但您可能需要仔细权衡使中介费用与减少空缺所带来的好处,为出租物业刊登广告,寻找租户,检查其背景和信誉,制定租赁协议并进行盘点。

如果您决定让代理商来帮助您管理业务,那么请确保随时检查正在花费您什么费用以及获得哪些服务以换取您的钱。

维修与保养

作为房东,您有责任-并且有兴趣-使房屋处于良好的维修状态。

尽管您对维护建筑物外部的责任几乎没有疑问,但是在内部维修和保养方面,与房客自己分担责任时,您可能会有更大的灵活性。

即使是很小的维修也可能会证明是昂贵的,并且您可以通过同意由承租人负责诸如堵塞的水槽或灯泡之类的物品来避免一些最琐碎的事情。当然,无论责任划分如何,都需要在租赁协议中详细说明。

概要

当然,没有人能够保证任何商业活动的成功-这对于购买租赁和其他任何租赁都同样重要。

在房东的市场条件受到许多方面的压力的时候,比以往任何时候都更加重要的是,您要最大限度地增加购买房产的潜力。

这意味着您将充分了解并充分利用您所处(或可能会扩展到)的任何租赁市场,以最大程度地提高物业的租金回报并最大程度地减少间接费用支出。